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各位买房人,在商品房验房交付的要点注意到了吗?
时间:2018-04-12  来源:  作者:

  

北京姜德福律师

北京市两高律师事务所 高级合伙人 副主任医师

  1.购房者在没有验收房屋前,不能领取住宅钥匙,办理入住手续。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题,开发商只承担房屋质量包修责任,而无逾期交房的压力。
  2.商品房存在质量瑕疵的问题及应对方法。商品房存在质量瑕疵是指商品房质量存在的问题。目前,商品房交付过程中,购房者以此为由,拒绝接收商品房的情况较为普遍。购房者的做法是否符合法律规定呢?首先要依据《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定,若合同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准,购房者有权拒绝接收房屋或解除合同。若合同中没有明确约定,商品房存在质量瑕疵确属主体结构质量不合格,导致无法实现合同目的的,买受人可以拒绝接收房屋。然而,对于交付的商品房存在地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水、门窗损坏等质量瑕疵的,因为其一般不会导致购房者不能实现合同目的的,购房者不能由此拒绝接收房屋。但这并不是说开发商交付存在上述质量瑕疵的房屋就无须承担责任,而是视具体情况不同,承担维修、更换、重做等违约责任,对于因维修、更换、重做给购房者造成损失的,开发商还须向购房者赔偿损失。
  3.商品房逾期交付的责任。由于各种原因,开发商有时会逾期交付房屋。关于开发商逾期交房,开发商是否存在免责事由是关键,即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。如果存在免责事由,并及时履行了告知义务,则开发商可以不承担逾期交房的责任。若开发商逾期交房不存在免责事由,则需要承担商品房逾期交付的责任。需要指出的是,购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由,拒绝接收房屋。在交房条件满足的条件下,只要开发商依约发出了交房通知,即使购房者没有按约前来接收房屋,也算开发商履行了交房义务。除购房者明确表示放弃接收房屋外,接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商的违约责任。

 

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北京姜德福 律师

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·律师简介·
  姜德福律师——北京市两高律师事务所专职律师,北京市律师协会医疗法律专业委员会委员。
  从事临床工作10多年,任外科副主任医师,中国政法大学法律硕士。专门办理医疗事故纠纷、医疗纠纷、医疗美容纠纷、工伤、保险理赔等与人身损害有关的案件。曾办理了大量案件,具有丰富的办案经验。现担任多家医疗机构、医疗美容机构和公司的常年法律顾问。
  在多年的律师执业过程中始终以专业、敬业、勤勉、负责的精神为客户服务,维护客户的合法权益。
  曾在《中国卫生人才》等专业杂志上发表了大量文章,就医疗质量管理、医疗纠纷、医事立法等发表文章;作为课题小组成员参加了卫生部关于医疗机构体制改革课题研究工作。
作为一名有社会责任感的律师,积极为社会弱势群体提供法律援助。对经济条件困难的客户减收或者免收代理费。
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